Retrouvez les conseils d’experts val d’oisiens. Constituer habilement un capital ou un revenu complémentaire pour sa retraite ? Avec le démembrement de propriété, c’est possible !

Devenir propriétaire d’un bien immobilier de qualité en payant seulement 50 à 60% du prix et en profitant d’avantages fiscaux, tout en assurant des revenus pour l’avenir…

Dans un monde meilleur, peut-être, me direz-vous ?

Détrompez-vous : né de lois votées depuis 2000, le démembrement avec transfert temporaire d’usufruit constitue une option d’acquisition qui tient toutes ces promesses ! Plutôt que de vous lancer dans un achat en pleine propriété, envisagez sérieusement cette solution d’accession différée pour préparer vos revenus complémentaires lorsque sonnera l’heure de la retraite.

Le démembrement : comment ça marche ?

Le démembrement concerne des propriétés dites de « rapports locatifs différés » – entendre des biens confiés à un bailleur institutionnel, qui va percevoir les loyers. Pendant la période de démembrement, le bien va être coupé en deux. La propriété ‘en soi’, dite nue-propriété, reste entre les mains de l’acquéreur. Son exploitation – l’usufruit – est quant à lui confié à un tiers, l’usufruitier, qui va en tirer des revenus. Le tout perdure pendant une période contractuelle de 15 à 17 ans. A son terme, l’usufruitier perd ses droits et le propriétaire récupère la pleine propriété du bien intégralement payé.

 

Pendant cette période, le nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs et rembourse le prêt dans la limite du prix payé pour la nue-propriété, soit 50 à 60% du prix du bien. L’usufruitier, quant à lui, rembourse la quote-part correspondant à l’usufruit. Le système permet donc de devenir propriétaire de plein droit en payant seulement la moitié du bien !

En fin de période de démembrement, la loi prévoit trois options : le propriétaire peut revendre le bien, l’occuper ou le laisser en location en le passant sous un bail de droit commun qui se basera sur le prix du marché du bien valorisé. Le tout sans contrainte pour gérer les fins de baux mis en place par l’usufruitier. En effet, ce dernier a l’obligation de reloger les locataires en place si la location n’est pas poursuivie.

Qui est concerné par le démembrement ?

Le démembrement convient particulièrement bien aux personnes en phase de constitution de leur patrimoine. En général, ce public jeune n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat mais, conjoncture actuelle oblige, prépare d’ores et déjà ses vieux jours. Quand on sait qu’en 2050 il y aura 1.4 actif pour 1 retraité – contre 2.6 en 2005 -, il fait plus que sens de se pencher sur la question avant la quarantaine !

Tant qu’à acheter un bien immobilier, autant l’acquérir judicieusement !

Dans l’exemple ci-après, avec quasiment le même effort d’épargne, le gain net de l’investisseur représente près de 90% de son investissement initial contre 30% à 40% pour l’acquisition d’un même bien en pleine propriété.

Neutraliser ses revenus fonciers, optimiser et valoriser son patrimoine.

Plus vrai encore, pour un investissement en nue propriété réalisé par un investisseur disposant déjà de revenus fonciers et qui financent cette nouvelle acquisition en nue-propriété au moyen d’un crédit remboursable en IN FINE : son gain net représente toujours près de 90% de son investissement initial contre 30% à 40% pour le même investissement acquis dans le cadre des dispositifs de Robien et Borloo.

 

 

Les avantages patrimoniaux

Les programmes de démembrement concernent des biens de standing situés à proximité des cœurs de ville dans des zones convoitées. Ils offrent ainsi les meilleures perspectives de revalorisation à terme, hors économies d’impôt. Qui plus est, ces emplacements de choix ne connaissent pas en général de vacance locative, ce tant pendant qu’après la période de démembrement.

Le démembrement transfère par ailleurs la charge de gestion locative sur l’usufruitier. Bailleur institutionnel, ce dernier se charge de l’entretien du bien et s’engage contractuellement à le remettre en état avant la fin du démembrement. En contrepartie, il touche les loyers. Il offre donc au nu-propriétaire l’avantage d’être un spécialiste solvable et pérenne de la gestion locative. Cet échange de bons procédés offre de solides garanties et soulage le nu-propriétaire de tout souci de gestion et de toutes les dépenses résultant normalement de la propriété d’un bien locatif, taxe, charges, frais de gestion, etc….

Les avantages fiscaux :

« La nue-propriété est le seul et unique support de placement d’épargne qui ne subit aucune fiscalité ».

  • Pas d’ISF : Le démembrement permet de ne pas inclure la nue-propriété dans le patrimoine assujetti à l’impôt sur la fortune. En d’autres termes, il permet de faire une acquisition immobilière en réduisant à due concurrence sa base taxable à l’ISF.

  • Pas de taxe foncière : Seul l’usufruitier paye la taxe foncière.

  • La nue-propriété n’est pas non plus concernée par l’impôt sur le revenu puisqu’elle n’en génère pas.

  • Les intérêts d’emprunt résultant de l’acquisition en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers perçus le cas échéant par ailleurs, par l’investisseur, réduisant ainsi son imposition sur les dits revenus. Par conséquent, les revenus fonciers se retrouvent ainsi optimisés et financent le bien acquis en démembrement.

  • Pas d’impôt sur la plus-value : au terme du démembrement, lorsque la pleine propriété revient au propriétaire, la plus value n’est pas taxée. En effet, il y a exonération de la taxation sur la plus value au-delà de 15 ans de détention.

 

Le démembrement constitue ainsi un mode d’acquisition pertinent qui permet de capitaliser sur l’avenir à coup sûr. En quelque sorte « congélateur de la pleine propriété et des revenus associés », il permet de « décongeler la pleine jouissance » d’un bien au moment où se fait ressentir le besoin de ressources complémentaires.

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Armand RALLO – LAccompagnateur

Armand Rallo a créé LAccompagnateur en 2006 et est diplômé d’un « Mastère Spécialisé en Gestion Patrimoniale et Immobilière » de L’IMPI – INSTITUT DU MANAGEMENT DU PATRIMOINE ET DE L’IMMOBILIER – BORDEAUX école de Management.

Armand Rallo possède la compétence juridique appropriée (CJA) et toutes les garanties légales pour porter le titre de conseiller en gestion de patrimoine réglementé : il détient la carte professionnelle de transaction sur immeubles et fonds de commerce n°T968 (VO) et est Membre du Syndicat National des Professionnels Immobiliers. Il est inscrit à l’ORIAS et a souscrit une police professionnelle n° ORIAS 07008166. En tant que conseiller en investissement financier, il est aussi membre de L’ANACOFI-CIF n° E001372.

Pour en savoir plus : www.laccompagnateur.com

Contact  par e-mail à l’adresse contact@laccompagnateur.com

Ou par téléphone au 01 39 95 89 10 / 06 07 61 70 77